公寓租赁市场上的三种主流形式

中国住宅租赁发展起步较晚，整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。住宅租赁发展滞后的很大一部分原因是由于大众对“以租代售”接受程度不高，加之中低端住宅租赁收益率相对较低，使得民众很大程度上仍偏向于购房居住。

在公寓租赁市场上，目前主要有以下三种比较主流的形式：

1. 企业长租公寓

虽然同等地段而言，住宅租赁土地的价格往往低于住宅销售土地价格，但投资方仍存在投资周期过长的担忧。通常而言，住宅租赁地块的中标企业多以国企为主，通过发行资产支持证券来资助住宅租赁物业（长租公寓）的开发和持续运营。

从地理分布来看，大多数住宅租赁土地位于远离市中心的郊区位置，但也不乏一些位于中心城区成熟地段、因城市更新发生用途变更的住宅租赁用地。具体产品方面，长租公寓一般以单位面积较小的一居室和两居室为主。运营过程中很大一部分风险与周边客源量是否充足有关。

根据易居克而瑞在2019 年初发布的《2018中国长租公寓排行榜》统计，截至2018 年底，龙湖冠寓以5.4 万套已开房源（超过10 万套已拓房源）位居房企长租公寓已开房源榜首，而万科泊寓则以5 万套已开房源（23万已拓房源）排在第二位。除上述两个房源量绝对领先的房企之外，诸如旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家、金地商置草莓社区等长租公寓品牌也在积极布局这一新兴领域。

2. 集中式公寓

集中式公寓项目大多位于城市成熟地段，通常由一些运营不良的商业或工业楼宇改造而来。同样，为了提高产品的可负担性、尽可能满足投资者的回报预期，此类项目也往往主打小户型单位。

为了提高对租户的吸引力，项目还会引入共享生活的理念建造完善的公共区域。另一方面，集中式公寓项目的开发周期相对较长。开发商/投资者必须与现有业主进行谈判，为项目提供量身定制的设计，在申请且满足相应的规划许可之后，方可根据具体情况进行翻新工程。

这类项目的达成在很大程度上取决于政府在城市和地区层面的支持。数据显示，集中式公寓最大的运营商为魔方公寓，已开房源共计约7万套；位居第二的世联红璞拥有约3.5 万套房源；排名位列三、四位的乐乎与未来域则分别拥有约3 万套的房源。

3. 分散式公寓

近年来在住宅租赁市场，以自如为代表的租赁管理公司或二房东运营的分散式公寓发展迅猛。运营商通常会与业主签订长期租赁合同，在对房源进行简单标准化的翻新装修后在其平台上推出，租期通常较为灵活。

分散式公寓运营商得以快速扩张，很大程度上得益于较少的前期成本和快速周转。此外，当地房地产经纪公司、科技公司（腾讯、阿里巴巴）以及私募股权公司（华平投资、红杉资本）也为分散式公寓的快速扩张提供重要的资本支持。

数据显示，截至2018 年底，分散式长租公寓房源数量排名前三的运营商分别是自如（约80 万套房源）、相寓（约70 万套）、蛋壳（约40万套）。